為合理調(diào)控樓市，北京今年主動從源頭發(fā)力，大力控制土地拍賣價格，限制項目銷售價格，這將在一定程度上改變“面粉貴過面包”的情況，拉低新房價格，進而影響項目周邊二手房價格，平抑整個北京的房價。經(jīng)過9個多月的樓市調(diào)控，一季度房價的大幅上漲，基本在5月份至今連續(xù)7個月的房價回落中被消化掉。預(yù)計今年年底的房價將回歸到年初水平，也就是說房價沖高后將重新“原地踏步”。
土地溢價率創(chuàng)下新低
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月份北京全市共新增土地供應(yīng)14宗，其中居住類用地10宗，商服金融類用地2宗，工業(yè)用地2宗。10宗居住類用地土地面積共78.69萬平方米，建設(shè)用地面積共77.13萬平方米，規(guī)劃建筑面積共141.13萬平方米。10月供應(yīng)節(jié)奏暫緩之后，11月北京宅地供應(yīng)再度上升。
在這10宗宅地供應(yīng)中，有4宗為共有產(chǎn)權(quán)房用地，且這4宗地都是全部用于共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，限價區(qū)間在18000元/平方米—36000元/平方米之間。
11月成交的7宗宅地中，有4宗都是共有產(chǎn)權(quán)房用地。拍賣競爭也不激烈，最高報價次數(shù)僅有5次，朝陽東壩鄉(xiāng)地塊、北京市大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)地塊甚至僅報價一次，最終以起始價成交。其它非共有產(chǎn)權(quán)房用地拍賣的形式依舊是限定銷售價格，設(shè)定地價上限，競報企業(yè)自持商品住房面積比例、高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，但競拍企業(yè)都相對理性，最終并無地塊觸發(fā)競報企業(yè)自持商品住房面積比例程序。
11月北京宅地成交的樓面價為25161元/平方米，環(huán)比10月下降9.2%。溢價率則僅有8.24%，較10月大幅減少23.06%，創(chuàng)下了今年各月溢價率的最低值。
專家分析表示，自住房升級為共有產(chǎn)權(quán)房之后，北京明顯又加大了共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)力度，9月、11月各釋放了4宗共有產(chǎn)權(quán)房用地，這對增加中低價位住房供應(yīng)，滿足剛需人群置業(yè)需求有著重要意義。同時，由于近期北京釋放的土地多共有產(chǎn)權(quán)房，土拍也一直堅持限地價、限房價，項目預(yù)期利潤降低，開發(fā)商的搶地?zé)崆槊黠@消退，11月各地塊拍賣基本沒有什么競爭，最終的溢價率也因此創(chuàng)下新低。
截至11月，2017年北京的住宅供應(yīng)量已達(dá)72宗，成交量已達(dá)65宗，均為2016年的3倍以上。經(jīng)歷了2016年的低供應(yīng)和高熱樓市之后，北京明顯加大了供給側(cè)改革力度，在限制需求的同時，加大土地供應(yīng)，尤其是加大中低價位、中小戶型房源用地供應(yīng)力度，隨著這些土地轉(zhuǎn)化成為新房項目逐步入市，可以預(yù)見未來北京新房市場將逐步走出交易低谷，且供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，房價也可得到有效控制。
年底房價預(yù)計回到年初水平
另外值得關(guān)注的是，北京二手房市場在經(jīng)歷了10月份的小幅回落后，11月交易量重新回升，成交價格則保持了持續(xù)回落的勢頭。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽8483套，同比2016年11月下滑56.2%，環(huán)比今年10月上漲37.7%。價格上，11月北京二手住宅成交均價環(huán)比10月下降了0.9%，雖然降幅有所收窄，但跌勢還在繼續(xù)。
專家分析表示，全國因城施策，一城一策的樓市調(diào)控政策在全國各線城市都取得了立竿見影的效果，一二線城市，以及特大城市周邊的三四線城市，樓市調(diào)控從嚴(yán)從緊，使得市場迅速降溫，量價齊跌；三四線城市則調(diào)控相對寬松，甚至還有去庫存的一系列補貼政策，使得市場交易量增加，房價小幅上漲。
北京作為特大城市，調(diào)控力度可謂是全國最嚴(yán)，“317新政”后，購房需求的減少，看房量的下降，房屋出售速度的放緩，使得業(yè)主和購房人的心理預(yù)期發(fā)生重大變化，購房人普遍由新政前的恐慌搶購，變?yōu)橛^望等待，充分議價后才理性出手購房；業(yè)主的心態(tài)普遍由新政前的坐地起價，變?yōu)槔硇詧髢r，甚至主動降價尋求可靠買家。這也使得從5月份開始，北京二手房成交均價已連續(xù)7個月出現(xiàn)回落，雖然11月份的房價跌幅有所收窄，但房價持續(xù)回落的趨勢依舊。
由于政策的穩(wěn)定，市場預(yù)期的穩(wěn)定，刺激了購房需求的緩慢釋放，預(yù)計，未來北京二手房市場的交易量還將持續(xù)小幅理性回升；房價方面，由于杠桿變小，首付比例增加，所以購房人的議價意愿更強，業(yè)主端則報價更理性，為了盡快出售套現(xiàn)或騰出購房指標(biāo)也愿意主動降價，所以房價未來仍然會保持穩(wěn)中有降的趨勢。
專家預(yù)計2017年全年北京二手房交易量在13萬套左右，與去年全年27萬套的網(wǎng)簽量相比，跌幅超過50%。年底的房價預(yù)計將回歸到3月份房價大幅上漲前1月份的水平，經(jīng)過9個多月的樓市調(diào)控，一季度房價的大幅上漲，基本在5月份至今連續(xù)7個月的房價回落中被消化掉。
北京大眾搬家轉(zhuǎn)載自中國經(jīng)濟報網(wǎng) |
